省建设厅总规划师韩先成日前在接受本栏目记者采访时对“旅游房地产”作了一次深度剖析,他认为：云南的旅游房地产一定会迎来一个高速发展期。

旅游+地产=高附加值

韩先成说,尽管旅游与房地产,是完全不同的两个行业,但房地产商往往看好风景名胜区及旅游热点城市。因而旅游地产在云南也悄然升起。旅游房地产是一个新的领域,它包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、商务中心等模式。其中别墅开发已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期,而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、商务中心等,正在一些特大城市闪亮登场。

旅游地产的兴起,是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。将旅游区域开发与城市经营全面结合起来,在大理市已经得到实践。他已走在云南旅游地产的前列。

用旅游的视角看地产,不仅可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现,还可以把旅游业已经熟练运用的技术,借用于房地产开发,大大提升房地产的附加价值,获得人居环境的完善。其中,景观配置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等,都值得房地产业借鉴。

旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式,旅游业已经形成一种综合性产业。旅游产业以资源、交通、市场为三大基础,吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素,形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大行业。

旅游是以历史、人文景观、自然景观为视觉前提的产业。历史悠久,文化遗存丰富,自然风光奇特,民族文化迷人,看点高,从而斐声于世,扬名于世,形成旅游热点。因此,这些宝贵资源又是永续利用、严加保护的重点。

旅游地产投资商看好的,也是这些旅游热点城市。投资者在注重投资大环境的同时,更加关注投资城市的小环境。如历史街区、文物保护单位的边沿地带、风景区甚至某一个风景点,均是开发商投资选址的热点地带。地方政府是以牺牲旅游资本为代价,换来“千载难逢”的开发机遇,还是通盘规划,从永续利用角度出发,合理布点,这是当前旅游地产热潮中的一个难点。

旅游地产投资商来自全国乃至世界各地,受教于不同的文化渊源之地。有徽派、闽派、京派或者是欧陆派,其建筑式样及风格也将带到旅游热点城市来。地方政府如何把握,也是当前旅游地产热潮中的一个难点,现就上述几点难点问题,谈谈看法：

一、找准城市的历史文脉,用传统的建筑艺术符号和现代建筑材料,创作具有时代文化的现代建筑。

建筑分外来和乡土。外来建筑分传统和现代；乡土建筑也分传统和现代。不论旅游地产还是其他建筑形式均应建设乡土现代建筑,这是中华民族文化的结晶,只要是炎黄子孙,均有传承的义务和责任。

云南是个多民族的省份,受中原文化的影响,我们的祖先创造了汉式住屋、干栏式住屋、井干式住屋等民居形式。堪称民居建筑的艺术宝库,是创作本土现代建筑的源泉。如果上到政府官员,下到城市市民,无论是开发商还是建筑师,只要有云南意识、民族意识的话,绝不会受欧陆建筑势力的冲击。因此政府当局应正确引导,在找准城市历史文脉的前提下,以旅游地产开发项目为契机,精心营造具有本地建筑特色和时代文化气息的现代建筑。

二、历史街区、文物保护单位及其周围和散落在城市之中的优秀传统建筑,是神圣的、不可再生的文化遗存。不能拆真古董,建旅游步行街、商务中心。历史悠久的城市,经过数百年的颤变,形成人气较旺的街区。它维持着街道的安全和城市的自由,它可以吸引和保护过往路人,具有神奇的安全感和吸引力。那些文物保护单位,大多是府衙、寺庙道观,是历史信息的记录,建筑形式分朝别代,是当地历史建筑博物馆。对今后的建筑创作具有指导意义,绝不能迁就开发商,应严格保护。

三、优质景点,是旅游业的资本,应坚持永续利用的原则。

不得在景点内搞开发,更不能毁掉景点搞旅游地产开发。我省的例子很多,如泸沽湖日光岩的度假山庄,蒙自南湖边沿的官房大酒店、新天地商业步行街、湖畔别墅区,抚仙湖周边的山庄、度假村、酒店,腾冲热海的休闲山庄等。风景名胜区的景点,是老天爷赐予的,属不可再生资源,应坚持永续利用的原则,不能侵占。在旅游地产选址中,只能借景经营,不能强行占有。地方政府当局,出于引资心切,不惜牺牲上天赐予为代价,奉开发商为上帝,生怕引资流产,听之任之。开发商也好,政府当局也好,应把景点作为隐形资产、宝贵“资本”进行保护,才能双赢。

四、以保护生态为前提,视环境容量之大小,合理布局。产权别墅项目,一般依山面水,抱水而筑。这些水面大都为团状水面。诸如滇池、洱海、抚仙湖之类。云南属山区省份,山地多水面少。可望水而筑,不能临水而筑。自然景观是上天赐予的,人们从视觉上认可她,非一日之寒。如果在视觉上造成建设性的破坏,将遭世人唾骂、遗臭万年。在环境容量上有多大影响在此且不去讨论,但在视觉容量上,肯定是容不下它的。因此,政府当局应从保护视觉景观效果上反复推敲。古人有“三年觅龙,十年点穴”之说。也就是说,一个建筑物不能轻易地往地上摆,要从各个角度审视它。

五、借机营造具有时代文化特征、地方特色的新景点。山地度假村、休闲别墅、高尔夫度假村,是最适宜建造新景点的项目。丽江雪山高尔夫度假别墅、官房投资兴建的丽江滇西明珠酒店,采用纳西民居的建筑艺术符号,利用现代建筑材料,建成酒店、别墅。就历史文脉而言,她没有悖逆,而是传承。从旅游胜地景观角度去审视,起到了丰富的作用,而没有造成视觉的污染。在昆明晋宁上蒜乡,即将兴建的大湾生态园林度假村,如何依山面水,营造云南人喜爱的新景观,也是大家翘首关注的。

对于今天的旅游市场而言,仅有奇观、美景、自然生态、文物、民俗等资源基础,已经是远远不能吸引游客了,以身心愉悦的体验,才是吸引力的关键。

新浪旅游 许劲兵报道